Acest ghid este destinat persoanelor fizice care închiriază sau subînchiriază imobile din patrimoniul personal către entități economice (cum ar fi SRL, SNC, PFA, I.I., CMI, etc.). Veniturile din închirierea bunurilor reprezintă sumele, în bani și/sau în natură, obținute de proprietar, uzufructuar sau alt deținător legal prin cedarea dreptului de folosință a imobilelor, cu excepția veniturilor provenite din activități independente.
Pe scurt, dacă ești o persoană fizică și închiriezi un imobil către un SRL, PFA sau altă entitate economică care trebuie să țină evidența contabilă, acest ghid este pentru tine.
Înregistrarea fiscală a contractelor de închiriere
Persoanele fizice care obțin venituri din închirierea imobilelor din patrimoniul personal trebuie să înregistreze contractul de închiriere la organul fiscal competent. Această obligație nu se aplică în cazul veniturilor din arendare sau închirierea în scop turistic a camerelor din locuințele personale.
Procedura de înregistrare
Contractul de închiriere, împreună cu cererea de înregistrare (C168), trebuie depus online în termen de maximum 30 de zile de la semnarea sau modificarea acestuia. Formularul completat la capitolul A și trebuie însoțit de documentele justificative.
Dacă imobilul este deținut în comun, fiecare coproprietar are obligația de a înregistra contractul la organul fiscal competent.
Modificarea sau încetarea contractului de închiriere
Modificările sau încetarea contractului de închiriere trebuie raportate la organul fiscal prin depunerea „Cererii de înregistrare a contractelor de locațiune (C168)”. Formularul va fi completat bifând opțiunea corespunzătoare, fie „Modificare”, fie „Încetare”, și trebuie însoțit de documentele justificative.
Calculul venitului net anual din închirierea imobilelor
Venitul brut obținut din închirierea imobilelor reprezintă suma totală stipulată în contractul de închiriere, fie în bani, fie în natură. În situația în care chiria este exprimată în valută, venitul brut se calculează la cursul de schimb al Băncii Naționale a României din ziua precedentă plății. Venitul brut se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului, uzufructuarului sau a altui deținător legal, dacă sunt efectuate de chiriaș.
Venitul net se determină la fiecare plată, prin deducerea unui procent de 20% din venitul brut. Plătitorii de venituri (SRL, PFA etc.) au obligația de a reține și plăti impozitul, calculat la o cotă de 10% din venitul net.
Impozitul reținut la sursă reprezintă un impozit final și trebuie plătit la bugetul de stat până la data de 25 a lunii următoare. De asemenea, plătitorii de venituri trebuie să depună formularul 100 – „Declarație privind obligațiile de plată la bugetul de stat”.
Exemplu calcul:
Chiria anuală: 30.000 lei
Plata efectuată de chiriaș pentru reparația centralei, care conform contractului de închiriere ar fi trebuit să fie acoperită de proprietar: 600 lei
Rezultă un Venit Brut de 30.600 lei
Deducerea legală de 20% : 6.120 lei
Venit Net: 30.600 – 6.120 = 24.480 lei
Impozit reținut de chiriaș: 2.448 lei
Contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS)
Persoanele fizice care obțin venituri din închirierea bunurilor și au venituri cumulate de cel puțin 6 salarii minime brute pe țară (3.300 lei în 2024) sunt obligate la plata CASS. Contribuția se calculează în funcție de veniturile realizate indiferent de perioada pentru care se realizează într-un an:
- 1.980 lei/an pentru venituri între 19.800 și 39.599 lei inclusiv;
- 3.960 lei/an pentru venituri între 39.600 și 79.199 lei inclusiv;
- 7.920 lei/an pentru venituri de peste 79.200 lei inclusiv;.
La calculul veniturilor pentru plata CASS, perioada din an în care este activ contractul de închiriere nu este relevantă. De exemplu, dacă ai un contract de închiriere pe o durată de 5 ani, dar chiriașul pleacă după prima lună și nu reușești să găsești un alt chiriaș până la sfârșitul anului, venitul obținut în luna respectivă va fi comparat cu plafoanele menționate anterior.
La calculul bazei de impunere se iau în considerare și alte venituri impozabile, cu excepția salariilor.
Completarea declarației unice
Persoanele fizice sunt obligate să completeze declarația unică doar dacă au obligația de a plăti CASS. Dacă veniturile din chirii sunt sub plafonul de 6 salarii minime și anume sub valoarea de 19.799 lei pe an și nu există alte venituri (cu excepția salariilor), nu este necesară completarea declarației unice.
TVA în cazul închirierii imobilelor
Închirierea imobilelor de către persoanele fizice este scutită de TVA, indiferent de valoarea chiriei anuale. Totuși, există anumite excepții, cum ar fi:
- Operațiunile de cazare în sectorul hotelier sau similare;
- Închirierea de spații pentru parcare;
- Închirierea de utilaje fixate permanent în imobile;
- Închirierea seifurilor.
Astfel, o persoană fizică care închiriază un imobil nu va plăti TVA indiferent de chiria anuală încasată.
În concluzie, persoanele fizice care închiriază imobile către entități economice trebuie să respecte anumite obligații fiscale, inclusiv înregistrarea contractului, reținerea impozitului la sursă și, în anumite cazuri, plata CASS. Respectarea acestor reguli este esențială pentru a evita eventualele penalități și pentru a se conforma legislației fiscale în vigoare.